Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin iki tarafı olup bu taraflar, kiracı ve kiraya verendir. Kira sözleşmesinde kiraya veren, sözleşmeye konu taşınmazı kullanılmasını ve taşınmazdan faydalanılmasını kiracıya devreder. Kiracı ise kiralanan taşınmaza karşılık belirli bir bedel öder. Kira sözleşmesi hazırlanırken mevcut kira ilişkisinin tüm koşulları ve özellikleri göz önünde bulundurulmalıdır. Aksi takdirde tarafların uyuşmazlık yaşaması olasıdır.
Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?
Kira sözleşmesi hazırlanırken taraflar; Türk Borçlar Kanunu hükümlerine aykırılık teşkil eden düzenlemelerde bulunmamalı ve mevcut durumun gerektirdiği ölçüde en uygun düzenlemeler ile kira kontratını hazırlamalıdır. Kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlar genel olarak şu şekildedir:
- Kira sözleşmesine konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu dairesi,
- Taşınmaza ilişkin adres bilgisi tapuda geçtiği şekilde yer almalı,
- Kiralananın cinsi,
- Kira sözleşmesi taraflarının temel bilgileri,
- Sözleşmenin başlangıç tarihi,
- Sözleşme süresi,
- Aylık veya yıllık kira bedeli,
- Kira tutarının ödenme şekli ve zamanı,
- Kiralananın kullanım amacı,
- Kiralananın mevcut durumu,
- Kiralananla beraber teslim alınan demirbaşlar.
Kira sözleşmesi, gerek konut gerekse iş yeri için yapılsın, her iki durumda da önemli farklar içermez. Her iki kira kontratında da, kontratın imzalanmadan önce tarafların kontrol edilmesi önemlidir. Bir başka deyişle, kiraya verenin malik olup olmadığı kontrol edilmelidir. Kiraya veren malik değilse, muhakkak noter onaylı vekaletnamesi bulunmalıdır.
Kira sözleşmesi hazırlanırken göz ardı edilmemesi gereken bir diğer önemli husus depozitodur. Depozito miktarı ve depozitonun geri ödenmesine dair şartların ifade edilmesi gerekir. Kira sözleşmesi doldurulurken, tarafların hak kaybı yaşaması adına uzman desteği alması, deneyimli bir avukattan hukuki yardım alması son derece önemlidir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Kira sözleşmesi temelde üç unsurdan mürekkeptir. Bu unsurlardan ilki anlaşma olup; kira sözleşmesi taraflarının rızasını ifade eder. Zira kira sözleşmesi rızaya bağlı şekilde yapılan sözleşmelerdendir. Kiraya veren ile kiralayan arasında yapılan kira kontratının feshedilmesi için de tarafların rızası aranır. Kira kontratı yazılı şekilde feshedilmediği takdirde, kiracının, sözleşmede belirlenen kira bedelini ödeme borcu devam eder.
Kira sözleşmesine konu teşkil eden mal, kira sözleşmesinin bir diğer unsurudur. Kira sözleşmesine konu mal; taşınır veya taşınmaz mal olabilir. Sözleşmenin geçerli olabilmesi adına kiralayanın malik olma şartı bulunmaz. Kira sözleşmesi unsurlarından sonuncusu ise kira bedelidir. Kira bedeli, kira sözleşmesine konu taşınmazın kullanımı için kiracı tarafından ödenmesi gereken bedeldir. Kira sözleşmesi ile aksine yönde bir hüküm belirtilmemişse, kira bedeli ve kiralanan taşınmaza ait elektrik, su ve doğal gaz gibi giderlerin kiracılar tarafından karşılanması gerekir. Kira kontratı ile gerek kiracı gerekse kiraya veren birtakım haklara ve borçlara sahip olur. Kiracının borçları şu şekildedir:
- Kiracı, kiraladığı malı, sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim etme borcu altındadır. Kiralama devam edecekse bir yeni kira kontratı kiralama durumuna devam edilmelidir.
- Kiracı, kira sözleşmesi ile belirlenen kira tutarını, yine kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte ödeme borcu altındadır.
- Kiracı, kiraladığı malı özenle kullanmalı ve kiraya verenin rızasını almadan kiralanan üzerinde köklü değişiklikler yapmamalıdır.
- Kiracı, kira kontratına konu malın bakımı ve temizliği gereği yapılan giderlere katlanma borcu altındadır.
- Kiracı, kendisi sebepli olmayan ayıpları, kiraya verene vaktinde bildirmekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesi nedeniyle kiracının borçları ifade edildiği gibidir. Kiraya verenin borçları ise şu şekildedir:
- Kiraya veren, kiraya konu malı sözleşmede anlaşılan tarihte kiracıya teslim etmelidir.
- Kiraya verenin kiralanan malı kullanıma elverişli şekilde teslim etme borcu bulunur.
- Kiraya veren, kiralaya verdiği malın vergi ve benzer ücretlerini ödemekle yükümlüdür.
- Kiraya veren, kiralanın ayıplarının giderilmesin sorumludur.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mıdır?
Kira sözleşmesi için yasaca düzenlenmiş yazılı şekil şartı mevcut değildir. Taraflar, kira sözleşmesini sözlü şekilde de yapabilir. Ancak uygulamada genellikle yazılı olarak hazırlanır. Zira sözlü yapılan kira sözleşmeleri, gelecekte yaşanabilecek muhtemel uyuşmazlıklarda ispat açısından elverişli değildir. Bu itibarla, ispat kolaylığı düşünülerek genellikle yazılı şekilde hazırlanır. Kira kontratının yazılı şekilde yapılması her iki tarafın da lehinedir.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kiracılar, günün değişen şartları ve gereksinimleri nedeniyle mevcut kira ilişkisini sona erdirmek isteyebilir. Kira ilişkisinin, kira sözleşmesinde ifade edilen bitiş tarihinden önce sona erdirilmesi, kira ilişkisinin bir başkasına devredilmesini ifade eder. Kira ilişkisinin devri, bir başka deyişle kira kontratının devri için kiracıların kiraya verenin onayını alması gerekir. Kiraya verenin onayı olmaksızın kira kontratının bir başkasına devredilmesi mümkün değildir.
Kiracı, kiraya verenin onayı almak kaydıyla kira sözleşmesini bir başka kiracıya devrettiğinde yeni kiracının da kiraya verene karşı birtakım sorumlulukları doğar. Kira kontratını devreden eski kiracının kiraya verene sorumluluğu, sözleşme bitene kadar devam etmektedir. Genellikle iş yeri kira sözleşmesinin devri olarak uygulamada kendini gösteren kira sözleşmesi devri için iş yerini kiraya verenin yazılı rızasının alınması şarttır. Fakat bu hususta kanun koyucunun getirdiği bir şart mevcuttur. İş yerini kiraya veren, iş yeri kira ilişkisinin devrine rıza göstermediği takdirde haklı bir gerekçe öne sürmesi gerekir.
Kira ilişkisinin devrinde kiraya verenin yazılı onayı ile birlikte yeni kiracı olan kişi ile kiraya verenin bir yeni kira sözleşmesi yapabilmesi mümkündür. Taraflar, yeni bir kira sözleşmesi yapmaz ise yeni kiracı, eski kiracı ile kiraya veren arasındaki kira sözleşmesine tabi olarak hareket etmekle yükümlüdür.
Kiralananın Sözleşme Bitmeden Geri Verilmesi
Kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarih dolmadan, kiracı kiralananı geri verse dahi sözleşme ile doğan borçları ve yükümlülükleri devam eder. Fakat kiraya veren bir yeni kiracı ile anlaşır yahut kiracı, kira sözleşmesini devredecek yeni bir kiracı bulursa kira ilişkisini devrederek söz konusu borç ve yükümlülüklerinden kurtulabilir.
Önemli Sebeplerle Kira Sözleşmesinin Feshi
Kira sözleşmesi, Borçlar Kanunu gereği önemli sebeplerin varlığı halinde feshedilebilir. Feshedilmesinde önemli olan nokta, sözleşmenin devam ettirilmesinin taraflardan biri için çekilmez hale gelmiş olmasıdır.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Konut ve iş yerlerine dair kira tutarı belirlenirken söz konusu taşınmazın bulunduğu yer ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurulur. Kira bedeli tespit edilirken çoğu zaman 214 kuralına başvurulur. 214 kuralı; kiraya verilecek taşınmazın değerinin 214’e bölünmesi anlamına gelir. Bu kurala başvurulmasının temel sebebi, herhangi bir taşınmazın 214 ay ile kendi değerini karşılaması yani amorti etmesidir.
Kira Bedeli Değiştirme
Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirlenmesi hususunda belirli kriterler ifade etmiş olup kiraya veren kişinin belirleyeceği kira tutarının bir önceki TÜFE’nin ortalamasını aşmayacak biçimde olması gereklidir. Bir diğer ifade ile, kira bedeli belirlenirken her dönem için bir önceki TÜFE değeri referans alınır.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağı bulunur. Bu yasak gereği; kiracının, kira ve yan giderler istisna olmak üzere diğer giderler konusunda ödeme yapma mecburiyeti bulunmaz. Bunun yanı sıra, kiracı kira bedelini zamanında ödeyemezse kiracıya gecikme zammı uygulanması mümkün değildir.